Cassazione Civile, 10.05.2012, n. 7182: In caso di distacco, se i condomini “superstiti” installano nuova caldaia dimensionata, i condomini distaccati sono esclusi dalla comproprietà e dalle spese

In materia di condominio, in caso di distacco di alcuni condomini dall'impianto centralizzato di riscaldamento, è legittima la delibera dei condomini rimanenti avente ad oggetto la sostituzione della vecchia caldaia con una nuova dimensionandola per le sole unità immobiliari allacciate all'impianto centralizzato di riscaldamento sì da escludere la possibilità di un futuro allaccio all'impianto comune e da creare un impianto all'esclusivo servizio di taluni dei condomini, quindi solo a loro appartenente, talchè solo a loro carico possono essere le spese necessarie all'installazione, alla conservazione ed all'uso dello stesso.

 

Svolgimento del processo

Pronunziando su due distinte domande, poi riunite, proposte dell'anno 2000 dalla condomina S.L. nei confronti del Condominio di (...), nella resistenza del convenutoci Tribunale di Perugia con sentenza del 31.3.05 annullò la delibera assembleare del 20.10.00, nella parte in cui aveva posto a carico anche dell'attrice le spese inerenti l'uso del riscaldamento centralizzato per gli anni 1999/2000 e 2000/2001 e respinse l'impugnativa della delibera del 30.5.00, nella parte in cui aveva posto a carico della condomina medesima l'obbligo di contribuzione alla sostituzione dell'originario impianto a carbone con altro a gas,dimensionato per servire tutti i condomini ancora allacciati.

Il tribunale riteneva legittimo il distacco della condomina, poichè dalle tabelle prodotte si evinceva che non aveva comportato aggravio delle spese di riscaldamento per i rimanenti condomini, nè vi erano state doglianze circa eventuali squilibri termici o irregolarità del servizio reso ai suddetti, sicchè, avendo l'assemblea già preso atto della legittimità di tale intenzione, attuata fin dal 1993, non avrebbe potuto poi deliberare di porre a carico della S. la partecipazione agli oneri relativi all'uso del nuovo impianto; essendo, peraltro, questo di proprietà comune a tutti i condomini,la suddetta non avrebbe potuto esimersi dalla partecipazione alle spese di conservazione e straordinarie.

A seguito dell'appello principale della condomina e di quello incidentale del resistente condominio,con sentenza dell'8.4-4.8.10 la Corte di Perugia, in accoglimento del gravame principale, disatteso quello incidentale, in parziale riforma della decisione impugnata, annullò anche la Delib. 30 maggio 2005, nella parte in cui aveva posto a carico della S. la partecipazione alle spese straordinarie e di conservazione, condannando infine il condominio al rimborso delle spese processuali di ambo i gradi.

Richiamata la sentenza n. 7708/07 di questa S.C., la corte umbra osservava che nella controversia in esame non poteva rendersi applicabile il principio ivi enunciato, ponente a base dell'obbligo di contribuzione in questione anche per i condomini che si siano legittimamente distaccati dall'impianto di riscaldamento centralizzato la natura di bene accessorio di proprietà comune dello stesso, cui i predetti potranno comunque riallacciare la propria unità immobiliare, avendo nella fattispecie "i condomini deliberato la sostituzione della vecchia caldaia con una nuova, a metano, "dimensionandola per i condomini allacciati all'impianto centralizzato di riscaldamento", sì da escludere la possibilità di un futuro allaccio all'impianto comune della S. e da creare un impianto all'esclusivo servizio di taluni dei condomini, quindi solo a loro appartenente, talchè solo a loro carico possono essere le spese necessarie all'installazione, alla conservazione ed all'uso dello stesso".

Inammissibili, secondo la corte umbra, erano i primi due motivi dell'appello incidentale, in quanto non censuranti specificamente i due assunti fondanti la decisione di primo grado, vale a dire il "riconoscimento del distacco intervenuto con la Delib. 3 maggio 2002" e la conseguente "impossibilità per il condominio di far carico all'attrice delle spese,relative all'uso dell'impianto di riscaldamento e deliberate successivamente".

Inammissibile era anche il terzo motivo di tale gravame, deducente che il nuovo impianto serviva anche locali comuni, costituiti dall'ex casa del portiere, inglobati nei millesimi di proprietà di ciascun condomino, perchè consistente in nuova censura in fatto.

Avverso la suesposta Sentenza il condominio, in virtù di delibera assembleare in data 24.9.10 a tanto autorizzante l'amministratore, ha proposto ricorso per cassazione affidato a due motivi.

Ha resistito la S. con controricorso illustrato con successiva memoria.

Motivi della decisione

Con il primo motivo di ricorso il condominio deduce "omessa e/o insufficiente motivazione circa un fatto decisivo per il giudizio", censurando la sentenza impugnata perchè, "nella sinteticissima parte motivazionale," dopo avere riportato solo in "minima parte" il principio enunciato da questa Corte nella sentenza n. 7708 del 2007, se ne sarebbe in concreto discostata, senza fornire al riguardo alcuna spiegazione, circa le ragioni inducenti a ritenere la condomina S. esentata dalla partecipazione alle spese dell'impianto termico, omettendo in particolare di giustificare il proprio convincimento sul fatto decisivo della ritenuta esclusione della possibilità di riallaccio all'impianto centralizzato dell'unità immobiliare della suddetta; tale omissione sarebbe ancor più ingiustificabile alla luce della consolidata giurisprudenza di legittimità, secondo cui le spese in questione, derivando dalla irrinunciabile contitolarità del diritto reale sull'impianto comune e non dal relativo uso, graverebbero su tutti i condomini in relazione alle rispettive quote di appartenenza,ovvero in base ai millesimi.

Il motivo, che si limita a denunciare carenza di motivazione e non anche eventuali violazioni di norme di diritto, non merita accoglimento, poichè la corte di merito, come è stato riferito in narrativa, ha fornito una ragionevole, ancorchè sintetica, spiegazione della decisione adottata di esonerare la S. non solo dalle spese di esercizio, ma anche da quelle straordinarie e di conservazione dell'impianto termico, ritenendo che la suddetta condomina, al pari dell'altro che anche se ne era distaccato, non fosse più titolare di alcun diritto di comproprietà sullo stesso, in quanto il riconosciuto dimensionamento della nuova caldaia, risultante da Delib. assembleare 3 maggio 2000, per le sole esigenze dei rimanenti condomini, escludeva alcuna possibilità di fruizione di tale impianto da parte dei medesimi, con conseguente impossibilità di eventuali futuri riallacci.

Con tale ultima considerazione la corte ha dato anche specificamente conto della mancata integrale applicazione alla fattispecie dei principi enunciati dalla pronunzia di legittimità sopra indicata, nella quale essenziale rilievo, ai fini della permanenza della comunione sull'impianto, aveva assunto la possibilità del condomino di potersi, in caso di ripensamento, nuovamente allacciare all'impianto centralizzato.

La comprensibilità e coerenza della riportata ratio decidendi la sottrae dunque, anche a prescindere dal non censurato rilievo della corte di merito, che la stessa non avrebbe formato oggetto di specifica confutazione nell'appello incidentale (ad oggetto della statuizione di esonero dalle spese relative ai consumi), ad ogni censura ex art. 360 c.p.c., comma 1, n. 5, nella presente sede, in cui l'esame, sotto tal profilo, da parte del giudice di legittimità deve limitarsi all'intrinseca tenuta logica del modulo argomentativo adottato da quello di merito, senza alcuna possibilità di raffronto con quelli alternativi proposti dalle parti.

Risultano in particolare irrilevanti il richiamo ad atti successivi alla citata delibera, in particolare a quella del 19.5.2000, peraltro non contenente una espressa e formale revoca della precedente, ma solo l'approvazione di "chiarimenti" forniti dall'amministratore, sia della relazione tecnica del 19.6.2000, facente riferimento alla capacità del nuovo bruciatore "sia per riscaldare 15 appartamenti o 13", possibilità quest'ultima chiaramente correlata alla precedente determinazione assembleare, ritenuta decisiva dal giudice di meritoria infine a quella depositata il 20.7.2000 presso il Comune di Roma, addirittura successiva a quella di adozione della delibera impugnata.

Con il secondo motivo si deducono ulteriori profili di illegittimità della sentenza impugnata, per omessa pronunzia o,comunque, mancata motivazione su punti decisivi, segnatamente; per non aver preso in esame le disposizioni del regolamento contrattuale del condominio, prevedenti l'esercizio minimo per tre mesi annui dei termosifoni, la ripartizione delle spese di manutenzione, straordinaria e ordinaria,per le riparazioni, per l'esercizio ed il combustibile fra tutti i condomini, nonchè il divieto per questi ultimi di intraprendere lavori eccedenti l'ordinaria manutenzione senza l'autorizzazione del consiglio di amministrazione, per non aver ritenuto illegittimo l'unilaterale distacco dall'impianto posto in essere dalla S., in assenza di alcuna prova, sulla medesima incombente, che dalla relativa operazione sarebbero derivati un risparmio sulle spese generali di esercizio e non anche squilibri termici per l'intero edificio, pregiudizievoli per l'erogazione del servizio, laddove, per converso, da attento esame della tabella consumi dell'anno 1994 sarebbe emerso esattamente il contrario.

Anche tale motivo, anch'esso limitato alla denuncia di assunti vizi di motivazione, deve essere respinto, considerato che il giudice di appello, nel dare atto, sulla scorta di incensurabile valutazione di fatto, basata anche su dati documentali (la tabelle dei consumi), che con la già citata delibera assembleare il condominio aveva riconosciuto la legittimità dell'operato distacco e la predisposizione dell'impianto, a seguito della sostituzione della nuova caldaia, in funzione delle sole esigenze di tredici condomini e non anche degli altri due, così estromessi dalla comunione sul bene, ha ritenuto convenzionalmente ed implicitamente derogate le sopra citate disposizioni regolamentari in tema di riscaldamento, con conseguente altrettanto implicita ratifica delle operazioni di distacco, in precedenza operate dagli interessati.

Sotto i rimanenti profili, il mezzo d'impugnazione è inammissibile, risolvendosi in palesi censure in fatto, laddove lamenta la mancata prova dell'assenza di squilibri termici e di consumo, pur avendo il giudice accertato il contrario, opponendo al riguardo un elemento privo di concreta rilevanza, costituito dalla tabella dei consumi di un anno, il 1994, nel quale era in esercizio il vecchio impianto e non quello oggetto di causa.

Va infine disatteso il profilo di censura relativo all'alloggio del portiere, circostanza che si assume aver dedotto nelle difese di primo grado, contrariamente all'assunto dei giudici di appello, denunciandosi con lo stesso un errore di natura revocatoria, riconducibile alla previsione di cui all'art. 395 c.p.c., n. 4.

Il ricorso va conclusivamente respinto.

Si ravvisano tuttavia giusti motivi per la compensazione delle spese del presente giudizio di legittimità, tenuto conto dell'obiettiva controvertibilità delle questioni dedotte ed esaminate, sotto i soli profili dell'adeguatezza della motivazione, nel contesto di una vicenda non del tutto sovrapponibile a precedenti giurisprudenziali in materia.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso e dichiara interamente compensate le spese del giudizio.