Tribunale Bologna 11/01/2011: E' legittima la delibera che prevede la chiusura del portone di ingresso in alcuni orari

Tribunale di Bologna, Sezione III, 11 gennaio 2011

E' legittima la deliberazione assembleare che modifica gli orari di apertura e chiusura del portone, imponendo la chiusura nella fascia coincidente col pranzo, mentre in precedenza il portone rimaneva aperto da mattina a sera. Trattasi di una delibera che regola l'uso della cosa comune, che non costituisce innovazione e non necessita affatto delle maggioranze ex art. 1108 c.c.. La privazione della possibilità di accesso tramite il portone del palazzo per sole 2 ore non limita in modo intollerabile, pregiudicandolo, il godiménto della cosa comune. E' semplicemente una delibera che regolamenta l'uso, in modo paritario per tutti. Né può affermarsi che vi sia stata usucapione di una servitù il cui contenuto era quello di tenere la porta aperta in modo ininterrotto, perché tale modalità d'apertura non si configura affatto come un maggior vantaggio con detrimento della proprietà (fondo servente) di alcuni altri condomini. Si verte sempre in tema di regolazione della cosa comune, in modo - in ambedue i casi (apertura ininterrotta, apertura con intervallo di 2 ore) - da attribuire a tutti i condomini la possibilità di usare paritariamente del bene, senza creare pesi o vantaggi a danno o a favore di alcuni condomini sugli altri (nel che consiste la servitù)

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO - MOTIVI DELLA DECISIONE

Gli attori impugnano delibera del condominio citando questi e l'amministratore in proprio, anche a titolo di danni. I convenuti si sono costituiti solo dopo la scadenza dei termini per le istanze istruttorie; così come, sempre dopo detta scadenza, sono intervenuti volontariamente due condomini, a sostegno delle ragioni del condominio.

Data la tardiva costituzione, i convenuti e intervenuti non possono far valere più eccezioni non rilevabili d'ufficio. Così, è preclusa l'eccezione di decadenza, proposta dagli intervenuti, di pretesa tardività dell'impugnazione per decorso del termine decadenziale di 30 giorni (artt. 1137 c.c.); è eccezione non rilevabile d'ufficio (decadenza). Lo stesso dicasi per l'eccezione di incompetenza per materia a favore del giudice di pace (causa relativa a modalità d'uso dei servizi comuni), perché l'eccezione di incompetenza per materia, ai sensi dell'art. 38 c.p.c. (testo vigente al 2004) era preclusa dopo l'udienza di trattazione (art. 183 c.p.c.).

Eccepiscono i convenuti la nullità del ricorso per mancata indicazione del nominativo dell'amministratore. Di contro, nel corpo dell'atto, emerge che (p. 17) l'amministratore viene indicato col nome di Na.Vi.. I convenuti eccepiscono che altro sarebbe l'amministratore al tempo, ma sul punto va detto che la costituzione del condominio senza eccezioni sul punto, sana la eventuale erronea indicazione del legale rappresentante del condominio (la nullità è relativa e sanata con la costituzione); mentre il Na., costituendosi in proprio, non ha contestato di non essere lui l'amministratore a quel tempo del condominio, e l'eccezione di difetto di legittimazione passiva, siccome non rilevabile d'ufficio, è personale (poteva essere fatta valere solo dal titolare del rapporto, non certo da terzi estranei come gli intervenuti).

Nel merito va detto che non v'è stata cessazione della materia del contendere, perché le delibere che si sono succedute a quella impugnata, per stessa ammissione del condominio (p. 5 comparsa costitutiva), non hanno mantenuto l'orario di apertura e chiusura del portone preesistente alla delibera impugnata.

L'impugnazione non è fondata nel merito. Seguendo i motivi d'impugnazione del ricorso:

a) è infondata la deduzione dell'insufficiente specificazione della materia da trattare nell'ordine del giorno, il quale diceva "chiusura dei portoni in determinate ore"; l'espressione letterale consentiva di capire chiaramente che si sarebbe discusso della possibilità di chiudere in alcun ore del giorno i portoni d'ingresso;

b) è infondata la deduzione che non vi sarebbe stata organica discussione della questione in assemblea: il verbale recita che la discussione si ebbe già sul punto 4 dell'ordine del giorno, e infatti leggendo il verbale al punto 4 dell'odg si vede che si discusse non solo del servizio di portierato, ma anche della chiusura, durante l'orario di pranzo, del portone;

c) infondata la deduzione per cui non avrebbe dovuto partecipare alla votazione (votò a favore) il condomino (...). Gli attori danno per ammesso che egli poteva entrare nel suo appartamento anche dal portone per cui è causa; dunque, usufruendo della cosa comune, aveva diritto di voto; il fatto poi che egli potesse utilizzare altro ingresso - e lo utilizzasse - non priva egli del godimento del portone in questione (non risulta alcuna rinuncia scritta alla sua quota di contitolarità ex art. 1118 c.c.);

d) infondata la deduzione per cui la delibera non poteva essere eseguita prima dei 30 giorni per la sua impugnazione, poiché l'art. 1137 c.c. prevede l'immediata esecutività, salva la sospensione ad opera del giudice;

e) irrilevante il motivo - con cui non si deduce una violazione di legge o di regolamento, ma un profilo di inadeguatezza nel merito della delibera - in cui si dice che l'orario di apertura e chiusura dei portoni stabilito con la delibera non coincide con l'orario di servizio del portiere;

f) infondato il motivo con cui si dice che le maggioranze dovevano essere quelle di prima convocazione. Secondo gli attori, l'assemblea in prima convocazione non si sarebbe tenuta, perché non risultò alcun verbale della stessa. All'evidenza la mancanza del verbale della prima convocazione non inficia la validità dell'assemblea in seconda convocazione (Cass. 3682/96), né impedisce che di fatto l'assemblea si sia tenuta. Peraltro, nel caso di specie, l'avviso era inviato contestualmente per la prima e la seconda convocazione (con indicazione dei due giorni). Non vi sono prove addotte dall'attore che l'amministratore nemmeno si recò il giorno della prima convocazione, e che è falso quanto allegato dal condominio, ovvero che l'assemblea andò deserta. Dovevano essere gli attori a dimostrare che la convocazione ricevuta per la prima assemblea fu del tutto fittizia;

g) nel caso di specie la delibera modificava orari di apertura e chiusura del portone, imponendo la chiusura nella fascia coincidente col pranzo, mentre in precedenza il portone rimaneva aperto da mattina a sera. Trattasi ovviamente di una delibera che regola l'uso della cosa comune, non costituisce innovazione, e non necessita affatto delle maggioranze ex art. 1108 c.c.. Non si può dire che la privazione della possibilità di accesso tramite il portone del palazzo per sole 2 ore limiti in modo intollerabile, pregiudicandolo, il godiménto della cosa comune. E' semplicemente una delibera che regolamenta l'uso, in modo paritario per tutti. Né può affermarsi che gli attori avevano usucapito una servitù il cui contenuto era quello di tenere la porta aperta in modo ininterrotto, perché tale modalità d'apertura non si configura affatto come un maggior vantaggio con detrimento della proprietà (fondo servente) di alcuni altri condomini. Si verte sempre in tema di regolazione della cosa comune, in modo - in ambedue i casi (apertura ininterrotta, apertura con intervallo di 2 ore) - da attribuire a tutti i condomini la possibilità di usare paritariamente del bene, senza creare pesi o vantaggi a danno o a favore di alcuni condomini sugli altri (nel che consiste la servitù);

h) infondato il motivo in cui si sostiene l'illegittimità della delibera in quanto vi fu precedente delibera che stabiliva l'apertura continuata. L'assemblea, con la maggioranza degli artt. 1136 co. 2 e 3 c.c. può sempre modificare precedenti delibere sull'uso della cosa comune;

i) infondata la deduzione per cui la delibera sarebbe invalida per mancato avviso di convocazione alla Si. s.r.l.. Il condominio ha contestato che la Si. fosse proprietaria dell'immobile al tempo della delibera. Gli attori sul punto non hanno provato la proprietà Si.: hanno prodotto all'udienza un rogito del 1960, che non si sa a cosa si riferisca, e che non è comunque presente nel fascicolo di parte attorea né come allegato al verbale (ma gli stessi attori nemmeno indicano che quello fu il rogito di acquisto alla Si.). Il fatto poi che la sede legale della società sia in quel palazzo, non significa che essa società ne abbia la proprietà. Spettava agli attori, a fronte della contestazione (sempre proponibile, non essendo eccezione in senso stretto), dimostrare che la Si. era proprietaria al tempo della assemblea (potevano chiedere di essere rimessi in termini ex art. 184 bis c.p.c. per offrire prova a fronte della contestazione).

Respinta la domanda di annullamento, va respinta il ovviamente anche quella risarcitoria.

Sussistono giusti motivi per compensare le spese verso i terzi intervenuti i quali hanno fatto eccezioni solo pregiudiziali, del tutto infondate; giusti motivi anche verso i due convenuti, il quali hanno comunque mosso contestazioni tardive, (eccezione sulla proprietà Si.), denotando atteggiamento processuale non lodevole.

P.Q.M.

Respinge la domanda attorea; spese compensate tra attori e convenuti e terzi chiamati.

Così deciso in Bologna, il 15 dicembre 2010.

Depositata in Cancelleria l'11 gennaio 2011.