Cassazione 04/06/2008 n 14759: La locazione del bene in comunione presuppone il consenso della maggioranza dei comunisti

Cassazione Civile, Sezione III, 4 giugno 2008 n. 14759


Il potere di concorrere nell'amministrazione della cosa comune statuito dal primo comma dell'articolo 1105 cod. civ., può, nei confronti dei terzi, indurre a ritenere che colui che agisce per la comunione la rappresenti, ma in ogni caso per vincolare i comunisti agli atti non stipulati dalla maggioranza, occorre che costoro vi prestino consenso.

Pertanto, qualora la maggioranza dei comunisti, appresa l'intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione ad un terzo la cosa comune, ovvero l'avvenuta stipulazione del contratto, si oppongano, rispettivamente, alla conclusione od all'esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilità di pretendere quella conclusione od esecuzione, con la conseguenza che il contratto stipulato malgrado tale consapevolezza, è invalido per carenza di potere, o di valida volontà, della parte concedente di disporre per l'intero, la prima parte della censura va respinta.

 

 

SVOLGIMENTO DEL PROCESSO

Br. Ge., nella qualità di procuratore generale di Va. Em. - usufruttuaria - e dei fratelli Sp. Se. e S. - nudi proprietari per sei decimi della proprietà indivisa di due fondi - con ricorso del 15 luglio 1999 chiedeva alla Sezione Specializzata agraria del Tribunale di Modena, dopo aver vanamente esperito il tentativo di conciliazione: 1) di dichiarare cessato, al 20 novembre 1998, per intervenuta scadenza, il contratto di affitto riguardante i fondi rustici (OMESSO) ordinando il rilascio da parte dell'azienda Agricola Qu. Vi. di Me. Lo. e Pa. Gi.; 2) di dichiarare risolto, invalido ed inefficace il contratto stipulato relativamente ai medesimi fondi rustici, da Va. Bi., Fr. e Ma., per l'affitto di durata quadriennale a partire dal 10 novembre 1998, con condanna al rilascio immediato e al risarcimento dei danni in ragione del minor ricavato dell'affittanza suddetta; 3) di condannare tutte le parti di quest'ultimo contratto di affitto per violazione delle norme di correttezza e buona fede nelle trattative contrattuali, al pagamento di lire cinquanta milioni a titolo di risarcimento danni a favore di esso Br. G. in proprio per la perdita di tempo e di immagine nei confronti di altri soggetti interessati all'affittanza. Specificava che detti fondi, concessi fino al 31 ottobre 1993 alla s.r.l. coop. Vi., erano stati affittati alla società di fatto Me. L. e Pa. G. - quest'ultimo marito di Va. Fr. - con contratti di durata annuale a partire dal 1993. Quindi, con contratto del 19 dicembre 1997, con la partecipazione dei rappresentanti sindacali, quale procuratore generale e con il consenso di Va. Bi., Fr. e Ma., proprietarie per i tre decimi, erano state concesse, alla azienda Qu. Vi. n. 52, 70 biolche modenesi per il canone complessivo di lire 27.750.000. Aveva poi ripreso i contatti con quest' ultima per rinegoziare il canone a lire 375.000 la biolca, e, avutane risposta negativa, quale rappresentante delle quote di maggioranza, aveva interpellato altri interessati e si era accordato con Ar. Tu. sulla base di un canone di lire 450.000 la biolca allorchè veniva a sapere del contratto di affittanza quadriennale stipulato dalla minoranza con l'azienda Qu. Vi. per il canone di lire 29 milioni, e cioè lire 313.000 la biolca, e perciò aveva comunicato la risoluzione del contratto e chiesto la riconsegna dei terreni, chiedendo i danni per l'attività inutilmente svolta.

Costituitasi l'azienda Qu. Vi. in persona dei soci Me. L. e Pa. G., nulla obbiettava sul contratto scaduto il 10 novembre 1998, mentre affermava la validità di quello stipulato in pari data e contestava i danni pretesi dal Br. G. che aveva interrotto le trattative e l'addebitabilità della minore fruttuosità dell'affitto. In via riconvenzionale eccepiva la invalidità degli accordi del 19 dicembre 1997 in deroga alla durata del contratto e alla misura del canone per difetto di partecipazione dei rappresentanti di categoria. Anche Va. Bi., Ma. e Fr. sostenevano la piena validità del contratto 10 novembre 1998, il cui canone era stato elevato da lire 27.750.000 a lire 29.000.000, eccependo l'incompetenza della sezione specializzata sulla domanda risarcitoria del Br. G. in proprio.

La Sezione specializzata respingeva le domande del Br. G., lo condannava alle spese e dichiarava assorbite le domande riconvenzionali.

Con sentenza non definitiva dell'11 gennaio 2002 la Corte di appello di Bologna, Sezione specializzata agraria, affermava: 1) le sorelle Va., al momento della stipula del contratto quadriennale, non avevano il potere di rappresentare anche gli altri partecipanti alla comunione, detentori della quota di maggioranza - sei decimi - per i fondi (OMESSO), e rappresentati dal Br. G. il quale, con racc. del 4 novembre 1998, inviata anche all'azienda agricola, aveva manifestato di non concederle l'affitto di detti fondi se non alle condizioni che la stessa aveva rifiutato e che il C.Testo Unico, in relazione al canone per biolca, non ha affermato esser fuori mercato, avendo anzi accertato che oscillava da un minimo di lire 229.000, ad un medio di lire 369.000, ad un massimo di lire 599.000 per le caratteristiche dei fondi (qualità dei terreni, accessibilità dalla strada, vicinanza alla città), nè vi era urgenza di far subentrare i nuovi affittuari subito dopo la scadenza del precedente rapporto; 2) perciò il contratto, di per sè valido, era inefficace in mancanza di adesione della maggioranza dei comproprietari e quindi l'azienda Qu. Vi. era inadempiente all'obbligo di riconsegnare i fondi alla scadenza del precedente contratto e li doveva rilasciare immediatamente; 3) la riconvenzionale di detta Azienda era infondata sia perchè la mancanza o il difetto di rappresentanza sindacale costituivano vizio di annullabilità del contratto, sanato dalla volontaria esecuzione di esso (articolo 1444 cod. civ.), sia perchè sia Sc. Lo. che V. M. avevano prestato la loro assistenza ed inoltre il contratto era identico a quelli precedenti, e perciò lo Sc. L. lo aveva ratificato, mentre la durata annuale era in funzione dell'incerta attribuzione dei fondi in pendenza di una causa di divisione. Quindi disponeva la prosecuzione del giudizio sulle altre domande, tra cui sul risarcimento del danno.

Con sentenza definitiva del 14 ottobre 2003 la Corte di appello di Bologna, Sezione specializzata, accoglieva parzialmente la domanda risarcitoria affermando: 1) la permanenza dell'azienda nel possesso dei terreni dopo la scadenza del contratto, pur consapevole della contraria volontà della maggioranza delle comproprietarie alla stipula del nuovo, costituisce fatto illecito - occupazione senza titolo - generatore dei danni pari alla misura tra il canone dall'azienda corrisposto e quello che avrebbero potuto lucrare, secondo gli accertamenti del C.Testo Unico - lire 370.000 per biolca - mentre per la mancata percezione da parte di dette comproprietarie della quota del canone pattuito con il contratto del 10 novembre 1998 la relativa domanda era da proporre nei confronti degli altri comproprietari, ai sensi dell'articolo 1101 cod. civ., non essendovi prova di tale inadempienza da parte dell'azienda; 2) dunque quest'ultima doveva esser condannata a pagare euro 4.958,00, oltre rivalutazione monetaria ed interessi legali sugli importi mensili rivalutati con decorrenza dall'11 novembre 2000, momento intermedio dell'occupazione per semplificare i calcoli; 3) la domanda del Br. G. in proprio di esser risarcito per la perdita di prestigio e di tempo era da respingere per mancanza di prova.

Ricorre per cassazione l'Azienda Agricola Qu. Vi. s.d.f. cui resiste Br. G. nella qualità di procuratore generale di Sp. Se. e S.. Entrambe le parti hanno depositato memoria.

MOTIVI DELLA DECISIONE

Con il primo motivo la ricorrente deduce: "Omessa, insufficiente e contraddittoria motivazione in ordine al preteso superamento del principio di pari poteri gestori dei partecipanti alla comunione, ai sensi e per gli effetti dell'articolo 1105 cod. civ., e falsa applicazione della norma".

Oggetto del contratto di affittanza sono tre fondi agricoli, per complessive biolche 92,5 modenesi: terreno parte del fondo "(OMESSO) " di biolche 22,5 di cui le Va. sono comproprietarie di 13/20, ed i fondi "(OMESSO) " e "(OMESSO) ", di biolche 70 circa, di cui le predette sono comproprietarie di 3/10. In relazione a questi ultimi è sorta controversia. Tra i partercipanti alla comunione vi è un reciproco rapporto di rappresentanza in base al quale ciascuno può locare la cosa comune anche nell'interesse degli altri, trattandosi di utile gestione che rientra nell'ambito dell'ordinaria amministrazione per cui è da presumere, fino a prova contraria, che il comunista abbia agito con il consenso degli altri. L' operatività della presunzione non poteva ritenersi superata dalla lettera spedita il 4 novembre 1998 ad una delle tre sorelle Va. e ricevuta il 6 novembre. Nè è comprensibile come i giudici di appello abbiano ritenuto che la domanda di risarcimento sia stata esperita soltanto nei confronti dell'azienda Agricola perchè la stessa ha beneficiato di condizioni vantaggiose, in tal modo ritenendo che i soli a commettere l'illecito siano stati i titolari dell'azienda agraria contraendo in mala fede con comuniste di minoranza in danno di queste e di quelle di maggioranza.

Le censure sono infondate.

Questa Corte ha ripetutamente affermato che il potere di concorrere nell'amministrazione della cosa comune statuito dal primo comma dell'articolo 1105 cod. civ., può, nei confronti dei terzi, indurre a ritenere che colui che agisce per la comunione la rappresenti, ma in ogni caso per vincolare i comunisti agli atti non stipulati dalla maggioranza, occorre che costoro vi prestino consenso. Ed infatti, per gli atti di ordinaria amministrazione, tra cui quelli esemplificati dall'articolo 374 cod. civ. - che include la locazione infranovennale - poichè l'esercizio del singolo della facoltà di amministrare la cosa comune può collidere con quello analogo degli altri, il legislatore, per conciliare e rendere compatibile la contitolarità del diritto, ha disposto che la potestà di disporre spetta alla maggioranza delle quote, e perciò degli interessi, la cui volontà vincola la minoranza (articolo 1105 cod. civ., comma 2), e ciascun comunista, se ritiene di esserne pregiudicato, può ricorrere all'autorità giudiziaria, analogamente al caso in cui non si formi la volontà della maggioranza o non si deliberi sull'amministrazione della cosa comune (articolo 1105 c.c., comma 4).

Così delineato il sistema normativo applicabile i precedenti di questa Corte invocati dalla ricorrente (Cass. 5890/1982, conf. da Cass. 6292/1992) non incidono sulla fattispecie in cui la maggioranza, lungi da lasciare l'incontestata disponibilità dell'azienda agricola alla minoranza, le aveva espresso il dissenso alla locazione con l'azienda Qu. Vi., di cui un socio era il marito di una delle compartecipi di minoranza, per il canone che questa era disposta a pagare, così superando qualsiasi presunzione di legittimazione della minoranza ad agire per l'amministrazione della comunione (Cass. 14722/2004) e privandola del potere; di concludere il contratto oltre le rispettive quote (articolo 1103 c.c., comma 1). Ne consegue che essendosi la Corte di merito conformata al principio secondo il quale qualora la maggioranza dei comunisti, appresa l'intenzione della minoranza o di uno di essi di cedere in locazione ad un terzo la cosa comune, ovvero l'avvenuta stipulazione del contratto, si oppongano, rispettivamente, alla conclusione od all'esecuzione del rapporto locativo, al terzo, cui venga comunicato tale dissenso, resta preclusa la possibilità di pretendere quella conclusione od esecuzione, con la conseguenza che il contratto stipulato malgrado tale consapevolezza, è invalido per carenza di potere, o di valida volontà, della parte concedente di disporre per l'intero, la prima parte della censura va respinta.

1.1.- Quanto poi al risarcimento dei danni richiesto soltanto nei confronti dell'azienda conduttrice, che ha concorso e cooperato nella conclusione del contratto di affitto agrario in violazione dei generali doveri di correttezza e buona fede, connessi al divieto di "neminem laedere" essendo consapevole del dissenso della maggioranza, è appena il caso di richiamare i fermi principi secondo i quali il danneggiato in conseguenza di un fatto illecito imputabile a più soggetti legati dal vincolo della solidarietà (quali, nella specie, le parti di un contratto concluso dalla minoranza malgrado la proibizione della maggioranza) può pretendere la totalità della prestazione risarcitoria anche da una sola coobbligata, mentre la diversa gravità delle rispettive colpe e l'eventuale diseguale efficienza causale può avere rilevanza soltanto ai fini della ripartizione interna dell'obbligazione passiva di risarcimento tra i corresponsabili.

Quindi anche tale censura va respinta.

2.- Con il secondo motivo l'azienda Agricola deduce: "Errata, contraddittoria motivazione in ordine alla sussistenza, alla qualificazione del preteso danno come da fatto illecito e alla sua quantificazione".

Il danno non è ingiusto perchè manca la prova dell'elemento psicologico e perchè non è provato, nè sull'an nè sull'ammontare essendosi la Corte di appello basata sul canone mediamente praticato secondo valori di mercato, accertato dal C.Testo Unico, esonerando controparte dall'onere di provare chi, per la durata di quattro anni, sarebbe stato disposto a pagarlo e dal provare che lo aveva comunicato ai comproprietari. Invece, come rilevato dai primi giudici, il contratto è stato vantaggioso per tutti perchè il canone è stato superiore a quello ottenuto dal Br. G. per l'anno precedente e la C.Testo Unico aveva accertato che il canone di mercato pattuibile ai sensi della Legge n. 203 del 1982 articolo 45 era pari a lire 25.400.000, mentre il contratto di cui è causa è stato stipulato per lire 29.000.000 annui, oltre contributo di irrigazione. Inoltre questo contratto è stato stipulato il giorno stesso della scadenza del precedente di cui l'affittuaria aveva chiesto la nullità per difetto di rappresentanza delle organizzazioni sindacali, con il rischio di farlo durare quindici anni e di dover restituire il canone eccedente quello equo e quindi a quel momento la condotta delle sorelle Va. era la più utile gestione della cosa comune.

Il motivo è infondato.

Come innanzi già affermato, la comunicazione della maggioranza dei compartecipi alla comunione del dissenso alla rinnovazione del contratto di locazione non solo alla minoranza, ma anche alla terza affittuaria, ne determina la consapevolezza della mancanza di legittimazione alla stipula dell'atto da parte delle sorelle Va. e quindi il concorso, in malafede, nell'abuso del diritto al concorso nell'amministrazione del bene comune, e questo è il fatto illecito generatore del danno di cui è pertanto corresponsabile l'azienda agricola. Quanto poi ai criteri per la determinazione dello stesso l'apprezzamento di fatto, rimesso al giudice di merito, è congruamente motivato e la censura è inammissibile perchè si risolve nella richiesta di riesame dell'istruttoria svolta.

3.- Con il terzo motivo deduce: "Violazione e falsa applicazione della norma di cui all'articolo 1105 cod. civ., per altro verso posta in essere con la sentenza impugnata".

Anche a volere ammettere che le sorelle Va. non abbiano agito lecitamente in virtù della concorrenza di pari poteri gestori dei comproprietari, non per questo il contratto, stipulato con l'assistenza delle associazioni professionali di categoria, era inefficace per gli altri contraenti, che quindi non potevano ritenersi occupanti senza titolo, e quindi se mai vi era soltanto il diritto delle comproprietarie di maggioranza ad ottenere da quelle di minoranza il risarcimento del danno.

Il motivo è infondato per le ragioni innanzi esposte.

4.- Con il quarto motivo deduce: "Erronea, insufficiente, contraddittoria motivazione in ordine al rigetto della domanda riconvenzionale in via subordinata proposta dalla azienda agricola Qu. Vi., concernente la dichiarazione, con ogni conseguenza, dell'annullamento, della nullità, e/o invalidità del contratto del 19 gennaio 1997, per non avere le associazioni professionali partecipato e cooperato alla formazione degli accordi e in quanto, in ogni caso, l'associazione professionale della proprietà immobiliare di (OMESSO) non è organizzazione maggiormente rappresentativa a livello nazionale, come prescrive la Legge n. 203 del 1982 articolo 45 con la conseguente inefficacia degli accordi in deroga al disposto di legge".

Su tale domanda i primi giudici non si erano pronunciati avendo considerato assorbite tutte le domande riconvenzionali dal rigetto delle domande attoree. Inoltre la Sezione agraria del Tribunale di Modena aveva accertato che il rappresentante dell'affittuario si era limitato a controfirmare senza prendere parte attiva all'accordo e che ciò "integra una nullità degli accordi in deroga alla legislazione vincolistica". Conseguentemente le clausole relative al canone e alla durata, in contrasto con la legge, ai sensi dell'articolo 1419 c.c., comma 2, dovevano essere automaticamente sostituite non essendo ancora stata dichiarata incostituzionale la norma che rendeva obbligatorio il computo dell'equo canone al momento dell'instaurarsi del primo grado di giudizio. Nè può ritenersi la volontaria esecuzione del contratto preclusiva dell'annullamento, se la parte non era consapevole del vizio.

La Corte di appello ha travisato la testimonianza del V. M., avendo ritenuto che costui avesse preventivamente concordato con lo Sc. L. per telefono il testo del contratto, mentre invece ha dichiarato che il contratto era stato redatto da Ma. An., funzionario della Coldiretti che assisteva la proprietà, e di averlo controfirmato lui e poi lo Sc. L., dichiarando poi di esser intervenuto per la durata del contratto in due anni, mentre lo stesso era di uno solo. Quindi il Ma. A. non ha partecipato, essendosi limitato alla stesura del contratto, ed egli evidentemente non vi ha concorso. Non si comprende poi come la Corte abbia ritenuto provata la circostanza che il contratto è stato stipulato per un anno per non gravare la proprietà in pendenza di una causa di divisione, quando invece tutti i fondi sono stati integralmente affittati anche dopo la quadriennale affittanza all'azienda Qu. Vi.. Nè i giudici di merito hanno esaminato la domanda subordinata volta ad accertare che l'associazione provinciale della proprietà immobiliare di (OMESSO) non è organizzazione maggiormente rappresentativa a livello nazionale in base all'atto costitutivo e agli altri documenti prodotti in primo grado.

Il motivo è infondato.

Premesso che la Legge 11 febbraio 1971, n. 11, articolo 23, nello stabilire a pena di invalidità delle clausole difformi dalla disciplina legale l'assistenza delle rispettive associazioni sindacali, non tutela un interesse superiore a quello delle parti stesse, con la conseguenza che la mancanza dell'assistenza da parte del sindacato maggiormente rappresentativo a livello nazionale può essere fatta valere soltanto dalla parte interessata che lamenta perciò di non esser stata adeguatamente assistita e non dalla controparte, è da ribadire che ai fini della validità della stipulazione di accordi in deroga alle norme vigenti in materia di contratti agrari, ai sensi della Legge n. 203 del 1982 articolo 45 perchè si abbia assistenza dell'associazione professionale di categoria è necessario e sufficiente che essa si esplichi in un'attività effettiva di consulenza e di indirizzo, volta a chiarire alle parti il contenuto e lo scopo delle singole clausole contrattuali che si discostino dalle disposizioni di legge, affinchè la stipulazione avvenga con la massima consapevolezza possibile e quindi, purchè l'assistenza abbia tali caratteristiche, sussiste la validità del contratto ed è a tal fine probante la sottoscrizione del documento negoziale, dai contraenti e dai loro rispettivi rappresentanti sindacali, sì che, in difetto della proposizione di apposita azione di annullamento per vizio della volontà, tale efficacia probatoria documentale non può essere disattesa mediante la deduzione di una prova orale diretta soltanto a dimostrare la non corrispondenza al vero di quanto liberamente attestato dai contraenti (5483/2007).

I giudici di appello, come emerge dalla narrativa, sì sono attenuti a tali principi, a la valutazione delle risultanze istruttorie è perciò immune da vizi logici e giuridici e quindi anche questo motivo va respinto.

5-. Concludendo il ricorso va respinto.

Si compensano le spese del giudizio di Cassazione.

P.Q.M.

La Corte rigetta il ricorso. Compensa le spese del giudizio di Cassazione.